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<報告6> |
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ケアハウスの立地特性 |
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1.開設地の選定 |
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[厚生労働省関係部局会議:H15.1.22] |
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・介護関連施設の整備についての見解 |
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住民が生活している地域から離れた場所に孤立して |
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建設されることがないよう、住宅地からの距離、都市 |
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計画の区域区分、交通網等の移動手段、今後の近隣 |
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の開発計画などに照らして、適切な立地条件であるこ |
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と。 |
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特にケアハウスは、こうした立地条件及び利用者ニー |
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ズに関して行政の審査を強化することとしていること。 |
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・ケアハウス開設者に対する行政側の指導項目 |
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@当該地域及び県内のニーズ調査の結果など様々な |
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情報を最大限に活用し、利用見込者のうちの単身世 |
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帯と夫婦世帯の割合、夫婦世帯のうち個室利用を希 |
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望する者の割合などを適切に予測すること。 |
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A夫婦部屋は、可動式パーテションを利用するなど、 |
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個室としての利用も阻害されないような構造とする |
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こと。 |
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2.マーケット調査 |
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[福祉サービスの事業戦略] |
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@価格体系 |
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Aサービス計画 |
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B地域広報戦略 |
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C立地戦略 |
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↓ |
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事業戦略の骨子となるマーケティング調査を行い、事業 |
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戦略を打ち出すための主要な要素を把握する。 |
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[マーケティング調査の手順] |
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(1)建設予定地の周辺基礎調査の実施 |
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・定量的分析 |
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人口、高齢化率、要支援・要介護者数、介護保険 |
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利用計画における整備数、各競合施設の立地環 |
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境、入退所者数、利用者の年齢層、認知症高齢 |
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者の比率、平均施設在所年数、利用率と経営状 |
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況など |
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・定性的分析 |
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地域としての適性調査、計画地付近の生活環境 |
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・ライフスタイル、交通手段、付近の住宅開発状況 |
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競合する各施設の利用料等 |
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(2)施設を利用する高齢者層の所得水準の調査 |
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所得水準調査結果から管理費財源金額の目安を |
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つける。 |
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管理費支払能力=推定所得−生活費-事務費 |
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徴収額-その他費用 |
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(3)上記(1)及び(2)の調査結果より、総合的な事 |
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業戦略を立てる。 |
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事業戦略は |
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@価格体系 |
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Aサービス計画 |
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B地域広報戦略 |
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C立地戦略 |
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の4つの柱となるが、注意すべきことは立地選定の根 |
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拠を明確にすることである。 |
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この調査は、その後の経営を左右する重要な調査で |
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ある。 |
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3.開設地決定前の確認事項 |
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(1)都市計画法上の確認と建築基準法上の確認 |
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市街化調整区域での建設は都道府県の開発許可 |
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が必要となるが、社会福祉施設の場合は、市街化 |
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調整区域でも開発行為には該当しない。 |
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建築基準法によって用途制限もあるが、社会福祉 |
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施設は工業専用地域を除いて建設が可能となる。 |
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詳細は、各自治体の建築指導課等への確認が必 |
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要である。 |
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(2)農地の場合 |
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農地の場合は、農地法の適用があるので注意を |
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要する。農地転用のためには県の農政課等との |
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協議が必要。また、農業振興地域か除外地域か |
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によっても、除外申請の有無が関係してくるので |
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注意が必要である。 |
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(3)地盤調査 |
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地盤が良いかどうかは建設費に大きく影響する。 |
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周辺に参考となる同規模の施設(小・中学校など) |
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があるか、あれば事前に調査をしておく必要がある。 |
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(4)測量図 |
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基本プランは公図でもよいが、実際の設計には |
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500分の1の正確な測量図が必要となるので、 |
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準備しておく。 |
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(5)埋蔵文化財の有無 |
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建設予定地から埋蔵文化財が発見された場合は |
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文化財保護法により発掘調査をしなければならな |
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い。教育委員会等の管轄であるが費用は施主が |
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負担することとなる。この、調査が完了しなければ |
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建設工事にはかかれない。したがって、このような |
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地域はできるだけ避けた方がよい。 |
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(6)排水・上水の状況 |
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市街化調整区域では通常下水道が未整備なため |
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施設内の合併浄化槽で処理後放流となるが、この |
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場合放流先の承諾書が必要となる。また、敷地の |
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周辺が農地の場合は、農業関係団体の承諾(場 |
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合によっては承諾金を要する。)が必要となる。 |
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施設形態の設定 |
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1.開設方法の決定 |
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ケアハウスを開設できる経営法人は、地方自治体や |
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社会福祉法人に限らず、都道府県知事の許可があれ |
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ば医療法人等の非営利法人や営利法人でも開設出 |
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来る。 |
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しかし、従来方式では地方自治体や社会福祉法人以 |
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外では国庫補助を受けられない。また、福祉医療機構 |
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からの融資も一部の法人格(社会福祉法人、財団・社 |
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団法人、医療法人ほか)に限られるため、開設しずらい |
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環境になっている。 |
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そこで、規制緩和の流れの中でPFI法が導入され、社 |
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会福祉法人以外の法人にも国庫補助を受けられる体 |
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制が整備された。 |
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(1)従来方式 |
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従来方式とは、社会福祉施設を建設される際に助 |
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成される「社会福祉施設等施設・設備整備費国庫 |
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補助金」の支給決定を受けて開設する方法をいう。 |
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したがって、支給を受けられるのは地方自治体や |
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社会福祉法人だけとなっている。 |
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(2)PFI方式 |
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PFI方式とは民間事業者からの資金、経営ノウハウ |
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等を導入することにより、民間主導で効率的・効果 |
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的に社会資本の整備や運営を行もので、社会福祉 |
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法人以外にも国庫補助金が利用できるようにしたも |
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のである。 |
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尚、国庫補助の対象となっているのはBTO方式で |
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ある。 |
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※BTO方式(Build Transfer Operate ) |
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国庫補助を受けて建設、運営権を確保 |
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・契約(公共と民間) |
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・設計、建設(民間) |
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・引渡し、所有(民間→公共) |
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・運営(民間:使用権を得る) |
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[PFI方式による新型ケアハウス事業化の流れ] |
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@新型ケアハウス導入の適否、必要性の判断 |
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↓ |
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APFI法に基づく民間事業者の公募、選定 |
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↓ |
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B選定事業者による新型ケアハウスの設計、施行 |
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↓ |
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C建設された新型ケアハウスの地方自治体による |
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買い取り |
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↓ |
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D地方自治体から選定事業者への新型ケアハウス |
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の建物の貸与 |
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↓ |
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E選定事業者による新型ケアハウスの運営 |
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2.単独型・併設型の選択 |
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ケアハウスを開設する際に単独で設置するか、他の社 |
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会福祉施設等を併設して開設するかという問題である。 |
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これを決める場合には、まず開設者がケアハウスをどう |
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いう施設として捉えるのかを明確にすることが必要であ |
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る。 |
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即ち「終の棲家」としての選択の有無であり、ターミナル |
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までを踏まえた開設者自身のコンセプトが重要である。 |
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3.介護保険の指定と在宅事業との連携 |
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上記2の選択が決まれば、次は開設後のサービス体制 |
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を確立しなければならない。この場合入居者のニーズ |
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に対応した介護サービスが提供できる体制の整備が必 |
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要である。 |
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つまり、特定施設の指定を受けて介護型ケアハウスに |
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するのか、或いは外部の居宅介護サービスを活用する |
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従来型ケアハウスにするのかの選択が必要となる。 |
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