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<報告6>
  ケアハウスの立地特性
  1.開設地の選定
    [厚生労働省関係部局会議:H15.1.22]
    ・介護関連施設の整備についての見解
     住民が生活している地域から離れた場所に孤立して
     建設されることがないよう、住宅地からの距離、都市
     計画の区域区分、交通網等の移動手段、今後の近隣
     の開発計画などに照らして、適切な立地条件であるこ
     と。
     特にケアハウスは、こうした立地条件及び利用者ニー
     ズに関して行政の審査を強化することとしていること。
   
    ・ケアハウス開設者に対する行政側の指導項目
     @当該地域及び県内のニーズ調査の結果など様々な
      情報を最大限に活用し、利用見込者のうちの単身世
      帯と夫婦世帯の割合、夫婦世帯のうち個室利用を希
      望する者の割合などを適切に予測すること。
     A夫婦部屋は、可動式パーテションを利用するなど、
      個室としての利用も阻害されないような構造とする
      こと。
   
  2.マーケット調査
    [福祉サービスの事業戦略]
     @価格体系
     Aサービス計画
     B地域広報戦略
     C立地戦略
         ↓
   事業戦略の骨子となるマーケティング調査を行い、事業
   戦略を打ち出すための主要な要素を把握する。
   
    [マーケティング調査の手順]
    (1)建設予定地の周辺基礎調査の実施
      ・定量的分析
       人口、高齢化率、要支援・要介護者数、介護保険
       利用計画における整備数、各競合施設の立地環
       境、入退所者数、利用者の年齢層、認知症高齢
       者の比率、平均施設在所年数、利用率と経営状
       況など
      ・定性的分析
       地域としての適性調査、計画地付近の生活環境
       ・ライフスタイル、交通手段、付近の住宅開発状況
       競合する各施設の利用料等
   
    (2)施設を利用する高齢者層の所得水準の調査
       所得水準調査結果から管理費財源金額の目安を
       つける。
      管理費支払能力=推定所得−生活費-事務費
                  徴収額-その他費用
   
    (3)上記(1)及び(2)の調査結果より、総合的な事
      業戦略を立てる。
      事業戦略は
      @価格体系
      Aサービス計画
      B地域広報戦略
      C立地戦略
      の4つの柱となるが、注意すべきことは立地選定の根
      拠を明確にすることである。
      この調査は、その後の経営を左右する重要な調査で
      ある。
   
  3.開設地決定前の確認事項
    (1)都市計画法上の確認と建築基準法上の確認
        市街化調整区域での建設は都道府県の開発許可
        が必要となるが、社会福祉施設の場合は、市街化
        調整区域でも開発行為には該当しない。
        建築基準法によって用途制限もあるが、社会福祉
        施設は工業専用地域を除いて建設が可能となる。
        詳細は、各自治体の建築指導課等への確認が必
        要である。
   
    (2)農地の場合
        農地の場合は、農地法の適用があるので注意を
        要する。農地転用のためには県の農政課等との
        協議が必要。また、農業振興地域か除外地域か
        によっても、除外申請の有無が関係してくるので
        注意が必要である。
   
    (3)地盤調査
        地盤が良いかどうかは建設費に大きく影響する。
        周辺に参考となる同規模の施設(小・中学校など)
        があるか、あれば事前に調査をしておく必要がある。
   
    (4)測量図
        基本プランは公図でもよいが、実際の設計には
        500分の1の正確な測量図が必要となるので、
        準備しておく。
   
    (5)埋蔵文化財の有無
        建設予定地から埋蔵文化財が発見された場合は
        文化財保護法により発掘調査をしなければならな
        い。教育委員会等の管轄であるが費用は施主が
        負担することとなる。この、調査が完了しなければ
        建設工事にはかかれない。したがって、このような
        地域はできるだけ避けた方がよい。
   
    (6)排水・上水の状況
        市街化調整区域では通常下水道が未整備なため
        施設内の合併浄化槽で処理後放流となるが、この
        場合放流先の承諾書が必要となる。また、敷地の
        周辺が農地の場合は、農業関係団体の承諾(場
        合によっては承諾金を要する。)が必要となる。
   
   

 

 

   
  施設形態の設定
  1.開設方法の決定
     ケアハウスを開設できる経営法人は、地方自治体や
     社会福祉法人に限らず、都道府県知事の許可があれ
     ば医療法人等の非営利法人や営利法人でも開設出
     来る。
     しかし、従来方式では地方自治体や社会福祉法人以
     外では国庫補助を受けられない。また、福祉医療機構
     からの融資も一部の法人格(社会福祉法人、財団・社
     団法人、医療法人ほか)に限られるため、開設しずらい
     環境になっている。
     そこで、規制緩和の流れの中でPFI法が導入され、社
     会福祉法人以外の法人にも国庫補助を受けられる体
     制が整備された。
   
    (1)従来方式
       従来方式とは、社会福祉施設を建設される際に助
       成される「社会福祉施設等施設・設備整備費国庫
       補助金」の支給決定を受けて開設する方法をいう。
       したがって、支給を受けられるのは地方自治体や
       社会福祉法人だけとなっている。
   
    (2)PFI方式
       PFI方式とは民間事業者からの資金、経営ノウハウ
       等を導入することにより、民間主導で効率的・効果
       的に社会資本の整備や運営を行もので、社会福祉
       法人以外にも国庫補助金が利用できるようにしたも
       のである。
       尚、国庫補助の対象となっているのはBTO方式で
       ある。
      ※BTO方式(Build Transfer Operate )
        国庫補助を受けて建設、運営権を確保
        ・契約(公共と民間)
        ・設計、建設(民間)
        ・引渡し、所有(民間→公共)
        ・運営(民間:使用権を得る)
   
      [PFI方式による新型ケアハウス事業化の流れ]
      @新型ケアハウス導入の適否、必要性の判断
                ↓
      APFI法に基づく民間事業者の公募、選定
                ↓
      B選定事業者による新型ケアハウスの設計、施行
                ↓
      C建設された新型ケアハウスの地方自治体による
       買い取り
                ↓
      D地方自治体から選定事業者への新型ケアハウス
        の建物の貸与
                ↓
      E選定事業者による新型ケアハウスの運営
   
   
  2.単独型・併設型の選択
    ケアハウスを開設する際に単独で設置するか、他の社
    会福祉施設等を併設して開設するかという問題である。
    これを決める場合には、まず開設者がケアハウスをどう
    いう施設として捉えるのかを明確にすることが必要であ
    る。
    即ち「終の棲家」としての選択の有無であり、ターミナル
    までを踏まえた開設者自身のコンセプトが重要である。
   
   
  3.介護保険の指定と在宅事業との連携
    上記2の選択が決まれば、次は開設後のサービス体制
    を確立しなければならない。この場合入居者のニーズ
    に対応した介護サービスが提供できる体制の整備が必
    要である。
    つまり、特定施設の指定を受けて介護型ケアハウスに
    するのか、或いは外部の居宅介護サービスを活用する
    従来型ケアハウスにするのかの選択が必要となる。
   
   
   

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